La part du terrain

Dans le cadre de l’estimation d’un bien immobilier, la détermination de la valeur de la part du terrain, ou incidence foncière, est une composante majeure.

Comme la valeur d’un bien dépend de ce que l’on peut en faire , la valeur d’un bien-fonds découle de ce que nous pouvons y construire.

Il convient dès lors d’établir le potentiel offert par un bien-fonds.

Dans le vocabulaire des experts en estimations immobilières c’est ce que l’on appelle « déterminer le potentiel de mise en valeur ».

Ne pas étudier la question peut avoir des conséquences graves sur la vision que l’on peut de la valeur et les villas présentent un piège fréquent que les courtiers n’ont que rarment le temps d’étudier.

Ne les blâmons pas pour cela, ce n’est pas leur fonction ! Mais ne prenez pas forcément pour juste leur estimation qui sont une vision de ce qu’ils pensent obtenir de votre bien sur le marché mais qui ne correspond pas sur la définition de la valeur vénale.

Les paramètres

Déterminer le potentiel de mise en valeur d’une parcelle est un exercice complexe, car multifactoriel.

Le nombre d’éléments à prendre en considération est important, mais peut être classé dans 5 catégories suivantes :

• Les paramètres topographiques : forme et taille de la parcelle, pente et orientation, dangers naturels…
• La prise en considération des éléments préexistants : recensement architectural, bâtiment à démolir, complexité pour la mise en place d’une installation de chantier.
• Les éléments de droit public : règlement des constructions, loi sur les forêts, alignements, secteurs et zones de protection des eaux…
• Les éléments de droit privé : les servitudes, les contrats notamment les baux.
• Les paramètres du marché : utilité marginale des surfaces, le besoin en surface annexe (SUS selon SIA 416) en regard des surfaces habitables (SUP selon SIA 416).

La liste est évidemment bien plus longue et les éléments précités ne sauraient être limitatifs.

En fonction des contraintes rencontrées, le potentiel devient limité. Dans les cas les plus extrêmes, la parcelle peut être inconstructible.

Déterminer la valeur du terrain

Quand un projet est vendu, le montant intègre la valeur du terrain et celle de la construction.

Ainsi en établissant quels pourraient être les produits générés par le potentiel, par exemple la vente d’appartements, et en déduisant à ceux-ci les montants à investir (construction des bâtiments, aménagement des extérieurs, etc), il devient possible d’en déduire la valeur du terrain.

Dans le domaine de l’immobilier, cette approche possède plusieurs noms : approche du promoteur, valeur à rebours, valeur résiduelle.

Dans la pratique 

L’expert consciencieux doit avoir à cœur de vérifier si le bien-fonds qu’il a pour mandat d’estimer possède une réserve constructive et la présence de cette dernière justifie parfois d’admettre une hypothèse de démolition-reconstruction.

Dans d’autre cas, il est possible qu’une construction bénéficie d’un droit acquis, par exemple si une démolition-reconstruction n’est pas possible ou ne permettrait pas de reconstruire autant. La question se pose, tout particulièrement mais de manière non exclusive, pour les constructions situées hors zone à bâtir.

Enfin, déterminer si un potentiel est existant peut devenir particulièrement compliqué car les pratiques changent d’un canton à l’autre.

Ainsi, dans le canton de Genève, un texte de loi et son règlement d’application fixent les paramètres pour la mise en valeur dans tout le canton. Il n’y a donc qu’un règlement.

Dans le canton de Vaud, l’hétérogénéité du territoire a poussé le canton à déléguer l’aménagement au communes. Ainsi chaque commune dispose de son plan et de son règlement de zone (nommé PACom pour ceux ayant déjà été révisés) parfois complété par des plans de quartier, des plans partiels d’affectation ou autres.

D’autres textes de loi cantonaux fixent certains paramètres, par exemple : ce qui est considéré comme une surface habitable ou la distance des plantations, etc.

Nous le voyons, la situation vaudoise s’avère plus compliquée car il n’est pas possible de connaître l’entièreté des règlements des 300 communes vaudoises (état au 1^er janvier 2022).

Et pour ne pas simplifier la tâche, la Confédération établit également des restrictions. L’une d’elles, l’ISOS, peut générer d’importantes contraintes.

Comment s’y prendre

Après avoir établis quelles règles s’appliquent sur la parcelle, dans la zone, dans la commune, dans le canton et de la part de la Confédération, l’expert disposera enfin des paramètres nécessaires pour établir ce qui peut-être construit.

En fonction de la complexité de la situation, il sera nécessaire de passer par une modélisation numérique. Nous le faisons systhématiquement car celles-ci permettent de faire varier de manière simple et rapide les paramètres tout en offrant un visuel permettant à nos mandant de mieux saisir la situation. D’autres bureau d’experts le font mais restent des exceptions .

Un des paramètres les plus important sont les indices donnés par les règlements qui sont des rapports entre la surface du terrain offrant du potentiel et un type de surface ou de volume :

• surface de plancher (SP selon la norme SIA 416)
• surface de plancher déterminante (SPd selon la norme SIA 421),
• surface déterminante de construction (SdC selon la norme SIA 421),
• volume bâti de référence (VBr selon la norme SIA 421),
• d’anciennes normes (comme la SBP ou la SBPu) parfois radiées.

Ces surfaces servent de bases pour construire les hypothèses et permettront de quantifier le potentiel en termes de volume et de surfaces pour établir les coûts de construction et estimer les produit d’une commercialisation.

Bien sûr il s’agit de bases et il ne faut pas oublier la question des besoins en stationnements et de leurs implantations sur la parcelle, de la complexité pour réaliser les accès, d’éventuels délais à observer…

L’expert devra mettre à l’épreuve son hypothèse de mise en valeur en vue de sa validation. Si l’hypothèse n’est pas solide, elle devra impérativement être révisée.

Cette hypothèse, permettra de chiffrer les paramètres pour une valeur résiduelle.

Vous pensez que c’est superflu ?

Le travail d’un expert est de réaliser un travail de pointe, contrôlé et doté d’hypothèses dont il pourra répondre.

Ne pas étudier la question du potentiel implique un risque d’attribuer une mauvaise valeur à la part du terrain à la hausse comme à la baisse.

Nous avons déjà vu des courtiers proposer des estimations à moins de la moitié de la valeur car ils n’avaient pas réalisé qu’un bâtiment de 6 logements pouvait être réalisé en lieu et place d’une villa.

Ceci sera d’autant plus important pour les constructions anciennes qui présenteront un potentiel non réalisé après révision des plans et règlements de zone.

Car non contant de voir la valeur du terrain évoluer, la taxe à la plus-value foncière devra être intégrée dans la valeur du terrain.

Vous souhaitez vous assurer que la part du terrain aura été convenablement été étudiée et appréciée, n’hésitez pas à nous contacter !