Les surfaces en PPE

En matière d’immobilier, il est fréquent d’être confronté à des annonces donnant des surfaces.

Certaines donnent des surfaces sans citer de normes, d’autres donnent les surfaces habitables au sens de la loi (qui peut présenter une marge d’interprétation) et d’autres parlent généralement de « surfaces en PPE » ou de « surfaces pondérées ».

Ces deux termes correspondent à la même chose, à savoir une méthode de calcul où des rapports sont appliqués en fonction de la destination des surfaces.

D’une manière générale, dans le cas d’un logement, la surface pondérée correspond à la somme des surfaces habitables à laquelle sont ajoutées les surfaces de balcon ou de terrasse, admises pour moitié, et les surfaces de cave ou de galetas, comptées pour un dixième.

Les origines de la pratique

Mais alors pourquoi de telles façons de pondérer les surfaces ?

La réponse à cela se trouve dans les « Recommandations relatives au calcul des quotes-parts de propriétés par étages dans le canton de Vaud », établit en 2008 par divers organismes actifs dans l’immobilier, notemment des experts en estimations immobilières.

Ce document donne la façon de pondérer les surfaces en fonction de leurs usages dans le cadre de la détermination des millième de PPE. Mais contrairement à ce texte qui incite à appliquer la méthode dans des « cas simples et cohérents », un grand nombre de praticiens mal avertis l’utilise sans nuances.

Le problème

Si pour certains logements il peut faire sens d’appliquer ces ratios de pondération usuels, il serait, dans de nombreux cas, plus raisonnable de les adapter au contexte de l’objet.

Nul besoin d’un grand sens logique pour comprendre qu’un balcon couvert, orienté sud, en plaine, n’offre pas le même usage qu’un balcon non couvert, orienté nord, en altitude.

De même que pour notre balcon, un logement dépourvu de cave ou de galetas devra sacrifier une partie de ses surfaces d’habitation pour pouvoir disposer de surfaces de rangement.

Une mezzanine, non habitable au sens de la loi, disposant d’un degré de confort et de finition correspondant à celui du solde du logement, ne devrait pas être perçue comme un galetas (pondéré à 1/10).

Cette absence de nuances génère des distorsions, car l’établissement des surfaces pondérées a pour but de permettre la répartition des charges d’une PPE.

Les dérives

Elles sont néanmoins utilisées dans un autre contexte : l’estimation de la valeur d’appartement ou la vente des lots de PPE.

Dans les activités de courtage

Dans le cadre d’une vente, l’indication des surfaces pondérées leurre les prospects car le chiffre est « gonflé » comparativement aux surfaces habitables au sens légal, donnant l’illusion que le logement est plus grand.

Dans les estimations et les expertises

Dans le cadre de la détermination de la valeur d’un bien immobilier, les pondérations citées peuvent être utilisées pour ramener la valeur des différents composants (logement, cave, balcon, etc.) à leur plus petit dénominateur commun : le franc par mètre carré (fr./m2).

Si le problème des surfaces qui taisent leur nom (et leurs normes) dans les annonces a déjà fait l’objet d’un article dans notre blog, ce n’est pas le cas de la valorisation par la surface avec des « ratios usuels ».

L’alternative préférable

Il est possible de ne donner ni des valeurs distordues ni des surfaces distordues : il suffit d’aller un peu plus loin dans le détail et de donner des valeurs exprimées en fr./m2 différentes pour chaque surface en fonction de sa destination et de l’usage que l’on peut en avoir.

Les éventuels éléments annexes pouvant modifier la valeur comme la présence d’un jardin, de places de stationnement ou d’un fonds de rénovation insuffisamment doté en regard de la vétusté des parties communes, restant à donner en plus ou moins value.

Conclusion et avantage

Avec le temps, l’usage d’une méthode de valorisation « aux m2 non pondérés » devrait faire disparaître les présupposés trompeurs du type « à Pully, le m2 en PPE est à fr. 10’000.- ».

Ces affirmations, que l’on entend régulièrement, sont sexy car elles ne sont pas intuitivement fausses mais restent extrêmement fallacieuses et conduisent régulièrement à des aberrations.

A l’heure d’internet, beaucoup de savoir sont rapidement disponibles pour tout un chacun. Malheureusement le recul nécessaire à traiter les informations, ainsi que la qualité de celles-ci n’est pas toujours fourni avec.

Il convient donc, à l’écoute de ce type de phrases toutes faites, de suspendre son jugement, de garder l’esprit critique et de demander le détail du calcul.

… et de vous tourner vers un expert si vous ne comprenez pas.