Millièmes de PPE, les erreurs à éviter

En préambule, il convient de préciser que le terme de millième est un abus de langage en même temps qu’une convention terminologique.

En effet, dans une Propriété Par Etage (PPE) les parts de copropriété sont régulièrement exprimées en millième mais peuvent parfaitement être spécifiées en dix-millièmes ou en cent-millièmes.

Les millièmes sont donc en réalité des quotes-parts.

Quote-part de quoi ?

Il s’agit, au sens large, des installations techniques communes, des éléments porteurs de la structure, des murs qui séparent les différents lots, des surfaces intérieures qui ne sont pas rattachées à un lot, de la parcelle de base sur laquelle est établie la PPE, bref de l’intégralité des éléments communs.

Pourquoi déterminer des quotes-parts ?

Principalement pour la répartition des charges relatives aux parties communes, mais également les participations au fonds de rénovation.

En cas de destruction totale en raison d’un sinistre, la quote-part servira à répartir la somme versée par l’assurance en vue d’une reconstruction. Dans l’hypothèse où cette dernière ne serait pas rebâtie et que le terrain serait vendu à des tiers, le prix de la vente serait à répartir en fonction de la part de chaque copropriétaire. 

Que sont des millièmes mal répartis et quels risques impliquent-ils ?

La PPE est un aménagement du droit de la copropriété relativement récent pour lequel il a fallu du temps avant de trouver une façon équitable de répartir les parties communes.

Aujourd’hui encore, il nous arrive, lors de notre travail d’expert, de rencontrer des PPE réparties sur la base de la surface des lots, voire simplement divisées par le nombre de lots.

Il a fallu du temps avant que des recommandations (non contraignantes) soient publiées.

Malgré cela, il arrive encore que des PPE récentes soient constituées sur des bases linéaires.

Pour préciser notre propos, nous vous proposons une petite mise en situation :

Vous avez pu acheter un appartement en attique au sein d’un immeuble de 5 niveaux. Contrairement aux niveaux inférieurs, celui-ci vous offre une vue dégagée portant sur un élément de décor emblématique de la région.

Félicitations ! car ces objets sont prisés et peuvent donc être nettement plus chers que des logements situés aux niveaux inférieurs.

Admettons que votre appartement en attique ait une surface de 100 m2 et que vous l’ayez acheté au prix de 10’000.- fr./m2, soit un total de fr. 1’000’000.-.

Chacun des quatre niveaux en dessous du vôtre est composé d’un lot d’une surface de 150 m2 chacun et ont été achetés à un prix moyen de 7’000.- fr./m2, ce qui correspond à fr. 1’050’000.- par lot, soit pour ces quatre niveaux à un montant total de fr. 4’200’000.-.

Au final, le montant payé pour tout le bâtiment aura été de fr. 5’200’000.- parcelle de base comprise.

Admettons maintenant qu’un incendie consume entièrement le bâtiment. L’assurance remboursera le coût de construction à neuf, admis ici à fr. 3’600’000.-.

Les copropriétaires ne souhaitant pas continuer la PPE décident de vendre le terrain à un promoteur au prix de fr. 1’600’000.-.

Au total c’est fr. 5’200’000.- qui sont ainsi récupérés, soit le même montant que la somme des acquisitions.

Si les quotes-parts ont été réalisées sur la base des surfaces, vous ne récupérerez qu’env. fr. 743’000.- et serez donc lésé.

Si les quotes-parts ont été réalisées sur la base du nombre de lots, vous récupérerez env. fr. 1’040’000.- et serez ainsi avantagé au détriment des autres copropriétaires.

Toutefois, le cas exposé ci-dessus n’est pas le seul risque lié à des quotes-parts mal taillées, le principal restant évidemment de se retrouver à payer une part de charges ou de versement au fonds de rénovation inéquitable.

Alors comment faire ?

Dans le cas de la détermination des quotes-parts de PPE, il est nécessaire d’adopter une méthode de calcul qui permette de tenir compte des surfaces, mais aussi des qualités et désavantages de ces dernières.

Pour procéder, vous pouvez suivre les recommandations de l’USPI Vaud en les adaptant au besoin. Néanmoins, mieux vaut se tourner vers un expert en estimations immobilières neutre notamment pour :

• La détermination des surfaces et leur pondération
• La sélection des critères de notations (en fonction de la destination de l’objet) mais également du poids accordé à chacun des critères.
• La prise en considération des éventuelles servitudes.
• La prise en considération des risques liés à l’évolution de l’environnement dans un délai plus ou moins court.
• La prise en compte du règlement de la PPE dans la notation.

La fixation de quotes-parts est un élément durable dans le temps. Dès lors, seuls devraient être notés les éléments pérennes, qui ne peuvent pas être modifiés par la seule volonté d’un copropriétaire.

Pour cette raison, la qualité des revêtements d’un lot et, dans une certaine mesure, la distribution (par exemple pour les murs non porteurs) ne devraient pas entrer dans la notation.

A quelles occasions les PPE sont-elles constituées ?

La plus évidente des raisons de constituer une PPE est, évidemment, dans le cadre d’une promotion. Mais une telle opération peut également être réalisée dans le cadre d’une préparation à la succession. Dans quel cas, le fractionnement d’un gros immeuble en plusieurs lots permettra de mieux répartir l’objet au sein de l’hoirie et réduira le volume des soultes.

Et rappelez-vous que pour éviter des conflits, l’assistance d’un expert neutre peut s’avérer cruciale.

Attention

En cas de coup de foudre, veilliez à regarder la clé de répartition avant d’acheter, un surplus de millièmes peut générer des charges qui ne justifieraient plus le prix demandé pour l’objet.