La servitude immobilière

Un immeuble peut, en droit suisse, être plusieurs choses différentes :

• Une parcelle.
• Un lot de Propriété Par Etage (PPE).
• Un Droit Distinct et Permanent (DDP).
• Une mine ou une concession hydraulique.

L’usage du mot « immeuble » pour désigner un bâtiment est, par conséquent, un abus de langage. Il est cependant commun et usité par la plupart des gens, de même que par les acteurs du secteur immobilier.

Néanmoins, seul l’immeuble, au sens juridique, dispose d’une inscription au Registre Foncier (RF).

Cette immatriculation est une forme de carte d’identité et est régulièrement nommée extrait de Registre Foncier (également appelé feuillet de Registre Foncier).

Sur ce document figurent des éléments essentiels qui déterminent la nature d’une parcelle. Par exemple l’identité du propriétaire, la surface de la parcelle, son numéro et le nom de la commune sur laquelle elle se trouve, mais également la forme de propriété.

Celle-ci peut être individuelle, en copropriété, en PPE, en société simple, etc.

Toutes ces formes ne se valent pas et peuvent avoir un impact sur la valeur, ce qui est normal compte tenu de l’écart de maîtrise sur l’immeuble que cela peut générer.

Un autre moyen de générer un écart sur la valeur de l’immeuble est l’inscription de servitudes.

Une servitude est un droit réel, qui est inscrit sur le feuillet d’un immeuble, et qui vient comprimer et/ou étendre la jouissance de l’immeuble, selon si ladite servitude est en faveur et/ou à charge de la parcelle.

l’extrait de la servitude précise qui en a le bénéfice et la charge. La portée de la servitude sera, en principe, explicitée par son exercice et parfois précisée par une pièce annexe à l’exercice (souvent un plan).

Par exemple, une servitude inscrite sur une parcelle X :

Servitude de canalisation en faveur et à charge de la parcelle Y.

Exercice : « les bénéficiaires pourront installer à titre gratuit une canalisation suivant le tracé figurant en rouge sur le plan annexe. Le fonds X pourra s’y raccorder à ses frais. La charge d’entretien se fera au prorata de la valeur ECA des bâtiments construits sur les parcelles X et Y. »

Dans un grand nombre de cas, une servitude sera inscrite en faveur et/ou à charge d’un autre immeuble, voire de plusieurs immeubles.

Cependant ce n’est pas toujours le cas, car des servitudes peuvent être personnelles, c’est-à-dire en faveur d’une personne privée (ou morale, mais c’est plus rare).

L’exemple le plus évident de servitude privée est la servitude d’usufruit. Ce dernier est souvent inscrit pour permettre à un conjoint survivant d’obtenir un avantage, sous la forme d’une jouissance des objets grevés, lui permettant d’habiter l’objet ou de le mettre en location, tout en transférant la propriété de l’immeuble aux hoirs. Ce qui permet de régler en amont d’éventuelles querelles de succession.

Mais comme nous l’avons dit précédemment, la plupart des servitudes sont inscrites en faveur ou à charge d’autres immeubles. La liste du type de servitude ne saurait être exhaustive, car les possibilités de formulation, ou d’exercice sont virtuellement sans fin. Néanmoins, on distingue plusieurs catégories majeures de servitudes :

• Les servitudes de passage.
• Les servitudes de canalisation.
• Les servitudes de restriction d’usage.
• Les servitudes de restriction de bâtir.
• Les servitudes de vue.
• Les servitudes relatives à l’eau.

Toutes ont leurs petites spécificités, et peuvent avoir des portées allant de quasiment nulles à absolument déterminantes. Ceci est particulièrement vrai quand on cherche à déterminer la valeur d’un terrain non bâti.

Les servitudes relèvent, majoritairement, du droit privé. Il faut tout de même garder à l’esprit que le droit public est également à considérer. Ainsi, si une parcelle Z est grevée d’une servitude de restriction de bâtir, lui interdisant de construire dans un périmètre donné, il est judicieux de déterminer si les surfaces restantes sont suffisantes pour y implanter un bâtiment.

Bien souvent, des distances à la limite de propriété sont à observer, mais aussi :

• Des alignements obligatoires.
• La loi sur les routes
• Des distances à la lisière forestière.
• Des distances aux cours d’eau.
• Des distances aux lignes à hautes tension.
• Des périmètres figurant sur la liste des sites historiques à protéger.
• La possibilité de réaliser un accès.
• Etc.

Une foi les possibilités effectives de construire déterminées, il peut arriver que le solde ne suffise pas pour y implanter une construction ou pour construire l’entier du potentiel théorique offert. Par conséquent, la valeur de la parcelle s’effondre.

A l’inverse, une servitude en faveur d’une parcelle peut lui apporter une plus-value significative, par exemple en garantissant une vue dégagée sur un élément de décor (lac, montagne, bâtiment emblématique) ou en permettant de stationner sur un fonds voisin.

Certaines servitudes sont très anciennes, et comprennent des intitulés parfois désuets qu’il est parfois difficile à adapter en termes modernes, comme par exemple les servitudes de passage à chars ou celles de passage en traîneau à neige.

De telles servitudes nécessitent parfois des avis de droit pour en apprécier la portée. Une foi celle-ci déterminée, son impact peut être estimé.

Vous le comprenez, les servitudes peuvent avoir un caractère prépondérant sur la valeur d’un immeuble et ne devraient jamais être prises à la légère.

Gardez également à l’esprit que toutes les servitudes ne sont pas inscrites dans le cadre d’une négociation. Certaines d’entre elles, appelées servitudes légales, peuvent parfois être inscrites sans le consentement du propriétaire du fonds grevé (avec une indemnisation).

De même, la libération judiciaire d’une servitude peut parfois être demandée quand une servitude a perdu toute utilité pour le fonds dominant (CC Art.736).

Comme vous pouvez le constater, les servitudes sont un domaine très vaste dont nous n’avons fait qu’effleurer la diversité et la complexité. Il est difficile d’entrer plus en détail dans le sujet tant les cas sont dissemblables les uns des autres. Mais en cas de doute ou de problème, garder le bon réflexe, contactez un expert immobilier qui pourra vous rendre attentif à l’impact d’une servitude sur la valeur d’un immeuble.

Nous sommes évidemment à disposition en cas de question.