Des normes et des surfaces

En Suisse, dans le domaine de l’immobilier, il y a surface et surface !

Lorsque l’on consulte une annonce, il est fréquent de trouver des éléments factuels comme le nombre de chambres, le principe de diffusion de la chaleur. On trouve également des éléments partiellement, voire totalement subjectifs comme la qualité de la vue, le caractère de la construction, etc.

Dans certains cas des informations sont même erronées, par confusion ou volontairement, comme le caractère de la vue qui serait « imprenable » alors que la parcelle située au droit est constructible.

Il y a le plus souvent des illustrations et une indication que tout le monde regarde : la surface !

Mais que représente ces surfaces ? sont –elles précises ?

Eh bien, dans un grand nombre de cas, non ! Car fréquemment, ces surfaces ne précisent pas sur la base de quelle norme elles ont été calculées.

Mais l’indication de m2 rassure et permet de quantifier l’objet de nos convoitises par quelque chose que l’on pense connaitre, une unité de surface généralement découverte sur les bancs de l’école.

Et pourtant, les m2 peuvent être différents selon la norme qui sert à les définir.

Par exemple, le Système International est une norme qui peut être utilisée pour définir une surface.

Paradoxalement c’est une norme peu utilisée dans l’immobilier en Suisse puisque, sans autre précision elle ne permet pas de savoir si l’on parle de la surface du terrain, de la surface d’un appartement, de l’emprise au sol d’une construction, ou autre.

Clarifions cela par un petit exemple :

Une annonce qui indique, sans autre précision, une surface de 95 m2 pour un appartement, ne permet pas de définir si les murs extérieurs, le garage, le balcon voire le jardin sont inclus.

Or les gens pensent peut-être avoir affaire avec une surface qui :

• Est chauffée,
• N’inclue pas les surfaces de caves ou de balcon,
• Est habitable aux yeux de la loi,
• Etc.

Tous ces éléments ne peuvent pas être établis de manière précise sans faire appel à une norme. Mais cela ne suffit pas. Si la norme utilisée pour le calcul des surfaces n’est pas citée, les surfaces données ne peuvent plus correspondre à quelque chose et deviennent fausses par absence de définition.

En Suisse, les normes définissant les surfaces les plus fréquemment observées dans l’immobilier sont les normes SIA 416 et 421. Mais d’autres documents proposant une règle de calcul existent, comme les recommandations concernant un mode standard de calcul des surfaces établi par l’Union Suisse des Professionnels de l’Immobilier (USPI).

L’important étant moins la norme ou la recommandation utilisée, mais belle est bien de faire connaître sur la base de quelles règles les surfaces ont été calculées, en précisant s’il s’agit de m2 SUP, de m2 SPd, de m2 SNH, etc.

Depuis quelques années, nous avons pu observer une augmentation du nombre de procès dans lesquels il nous est demandé (en qualité d’expert) de nous prononcer sur des questions de surfaces. Souvent, il s’agit de surfaces indiquées par les agences immobilières, ne précisant pas la norme de calcul, ou dont les surfaces, bien que précisées, sont fausses.

Dans la plupart des cas, ces procès auraient pu être évités en confiant à un expert qualifié et expérimenté le calcul des surfaces.

Mais les questions d’appartement ne sont pas les seules à faire l’objet de norme, car les Surfaces de Plancher (SP) et les Surfaces de Plancher déterminantes (SPd) sont des surfaces dont l’usage est souvent lié au droit à bâtir.

Ainsi, elles sont issues du rapport entre la Surface de Terrain déterminante et un indice. L’Indice Brut d’Utilisation du Sol (IBUS) pour la SP et l’Indice d’Utilisation du Sol (IUS) pour la SPd. Ces deux indices étant définis par la Norme SIA 421.

Or, vous avez bien lu, nous parlons de Surface de Terrain déterminante (STd). C’est donc qu’il existe des surfaces de terrain non déterminantes telles que les surfaces agricoles ou les aires forestières, mais pas seulement.
Ainsi pour connaître les droits à bâtir effectifs d’une parcelle il convient d’également de s’assurer de ce qui rentre dans la Surface de Terrain déterminante. En la matière, les règlements des constructions (particulièrement dans les Plans de Quartier) peuvent sensiblement impacter les possibilités constructives d’une parcelle.

Par exemple :

La parcelle N° 45 de la commune de Chastavel a une surface de 2’400 m2, dont 300 m2 sont en zone agricole et 500 m2 en aire forestière.

Mais 600 m2 sont en zone de verdure et celle-ci ne permet pas d’accueillir de constructions, mais offre tout de même un IUS de 0.1.

La norme SIA 421 nous dit que la STd est le terrain en zone à bâtir. La STd serait donc de 1’600 m2.

Le solde de la parcelle est en zone de faible densité et possède un indice IUS de 0.25.

Ainsi la STd est-elle de 1’600 puisque la zone de verdure offre un indice (donc un potentiel à bâtir), ou bien de 1’000 m2 puisqu’il n’est pas possible de construire dans la zone de verdure ?

Ici une solution est de venir préciser la norme en indiquant de quel type de STd sont issus les potentiels droits à bâtir :

600 [m2 STd zone de verdure] x IUS 0.1 = 60 [m2 SPd]

1’000 [m2 STd faible densité] x IUS 0.25 = 250 [m2 SPd]

Total : 310 [m2 SPd]

Une question au passage : le terrain en zone de verdure aurait-il été de la STd si la parcelle ne comprenait pas la zone de faible densité sur laquelle reporter les droits à bâtir potentiels issus de l’IUS de 0.1 ?

Vous l’aurez compris, la situation demeure parfois trop compliquée. C’est alors à l’expert d’admettre un postulat (le plus plausible possible) pour pouvoir mener à bien son mandat.

Comme vous pouvez le constater, le sujet des normes et de la détermination des surfaces dans le domaine de l’immobilier est un sujet qui peut être pointu et nécessite une bonne interprétation des normes ainsi que de la rigueur dans leur application.

N’hésitez pas à nous contacter pour toute question, ou si vous avez besoin de déterminer des surfaces !